2021年度カナダ国政選挙が9月20日に迫りつつありますが、2大政党であるリベラル・コンサーバティブパーティーの不動産政策は足並みを揃え　”2年間の外国人による不動産購入禁止”　を謳っています。これは常態化している超過需要により上がり続ける不動産価格を抑制し、若い世代のカナダ居住者が不動産購入できるように促すことを目的としています。 CBCの世論調査では9月13日現在でリベラル・コンサーバティブ共に31％以上（2大政党計６３％以上）の支持率があることから、この公約が現実化するのは時間の問題かと思われます。 外国人投資家が締め出される一方で、コロナ後の景気回復を見据える移民立国カナダは21-23年度の移民受け入れ数を40万人以上と設定し（2020年は18万4千人）ていることから、投資家締め出し政策にかかわらず安定した不動産需要が見込まれ、さらには締め出し政策の終了後・外国人投資家の回帰を見据えた国内投資家の動きが活発化することから、目的の価格抑制にどれほどの効果があるかは疑問が残ります。 法案成立・施行までは数か月はかかる事かと思います。カナダ・アルバータ州での不動産投資をご希望の方は手遅れとなる前にお問い合わせください。 アパート・タウンハウススタイルの物件は25万～30万カナダドル程度、戸建て物件は50万カナダドル前後でテナント需要のある優良物件が見つかります。当地での住宅ローンをご希望の方は35％の頭金が必用です。ローン無しでの購入であれば、オンラインでの物件紹介・購入手続き・支払い・物件引き渡しまで、カナダに入国することなく取引完了することもできます。 購入後の不動産・テナント管理は当地にて実績のある弊社にお任せください。

２０１８年３月１２日にカルガリー市議会は、長年議論されていたセカンダリースイート規定の緩和に係る修正事項を市の土地利用方法を定める条例であるLand Use Bylawに追加することを承認しました。 セカンダリースイートとは居住用物件の母屋内にありながら玄関、台所、バスルーム、寝室等が母屋とは別になった構造の二世帯住宅の様なもので、ベースメントスイート等に代表されます。 ここでの大きな修正点は、今までセカンダリースイートの建築が認められていなかったR-1, R-C1, R-C1Lに分類される居住用区画において、条件付きながらもその建築が認められる可能性が産まれたことです。 セカンダリースイート建築の許認可過程においてはPermitted useとDiscretionary use と呼ばれる二通りの土地利用に係る用途規定があります。前者は当該物件が建築基準、消防法や土地利用規定等の基準を満たす限りは許可される用途一覧でDevelopment permitの申請が免除されます。 後者は前者同様の基準を満たした上でDevelopment permitの申請が必須となり、その審査過程には隣接する住宅所有者や当該コミュニティからの意見聴取等も含まれます。結果次第では申請内容の変更を求められたり、それ自体が却下される可能性もあります。 市が重要視するポイントの一つとしてはその隣接住宅やコミュニティへのインパクトがあります。あなたの申請がその地域に有用で利益をもたらすものかが判断されることになり、またその分時間もかかります 今回の変更に係るボーナス的な措置として、本来求められるDevelopment permitの申請費用が２０２０年６月１日まで免除されるのは特筆すべき点かもしれません。 バックヤードスイートのポテンシャル 今回のルール変更はR-1, R-C1,...

２０１７年１２月のカルガリー不動産市場は全ての住宅タイプにおいて販売（需要）が改善し２か月連続で長期的な平均に達したものの、同時に新規売り出し物件（供給）も典型的な１２月のレベルに増えたため、結果として市全体のベンチマークプライスは５か月連続で下がりました。 戸建て市場は２０１７年上半期は販売が好調で価格上昇となりましたが、価格の上昇は売り出す好機と判断され売り物件が増えたことにより上昇が抑えられることとなりました。結果として２０１７年通年の戸建てベンチマークプライスは$504,867となり、前年比で0.63%の上昇に落ち着きました。 タウンハウスや2世帯住宅スタイルの物件も年初から第三四半期まで同様に価格上昇がみられましたが、第四四半期には増加する売り物件の影響もあり、2017年通年のベンチマークプライスは$332,325となり、前年比ではマイナス0.13%の微減に落ちつくこととなりました。 アパートメントスタイルの集合住宅に関しては、引き続く供給過多が新築・中古市場共に重しとなり前年比で4%の下落となり、2015年からのリセッションからは12%の下落となっています。 多くの経済指標が改善する中で、２０１７年カルガリー不動産市場は第四四半期を強い販売の増加で終えましたが、同時に景気の回復を待ちわびていた売り物件が増加する両側面を持つ年となりました。

８月のカルガリー不動産市場は前年同月比で販売数に改善がみられるものの、新規売り物件の増加により売り在庫数が前年比１６％増の６，６２４戸となりました。 ＣＲＥＢチーフエコノミストAnn-Marie　Lurieによると「就業率の改善が販売に寄与しているものの、直近の新規売り物件の増加分を相殺するには十分ではなく、結果として在庫量の積み増しにつながっている」とのことです。 ８月のベンチマークプライスは前月比で０．３%下がり＄４４２，３００となったものの、前年同月比ではおよそ１％の改善となりました。 住宅のスタイル別販売動静は戸建て部門では地域毎に異なり、NW,West, SEエリアはいずれも在庫数が３か月分を下回り、特にWestエリアでは品薄感がベンチマークプライスの大幅改善、前年比で５．４８％上昇につながっています。 対照的にアパートメントスタイルの集合住宅は在庫数が７か月分を上回り多くのエリアでベンチマークプライスが前年同月比で下落していて改善には今しばらく時間を要するものと思われます。 就業率の改善は主にエネルギー産業の外で起きており、本格的な不動産市場の改善には広範囲での経済指標改善が必要が求められます。

７月のカルガリー不動産統計によると、今年前半のカルガリー不動産市場全体では販売が回復したものの、７月は前年比で６％スローダウンしたとの事です。ちなみに１月から７月末までの前年同期比では９％の増加。 ＣＲＥＢプレジデントのＤａｖｉｄ　Ｂｒｏｗｎ氏によると今年はこれまでの販売数は予想を上回っていたものの、本格的な回復には尚時間を要すると述べています。 直近の販売減は増加する新規売り物件（需要）や住宅ローン融資基準の引き締めが、和らぐ需要と相重なり回復を遅らせるであろうとも述べています。   Broker\'s Note ６月ころからの新規売り物件（供給）の増加は予想を上回るもので、また年初に比べ低迷している油価の影響かバイヤー（需要）が慎重になりつつあるようで、カルガリー不動産市場全体の減速につながっているようです。 スタイル別では新築供給の止まないアパートメントスタイルの苦戦がめだつ一方、戸建てやAttached部門は比較的堅調であり、また市内ではエリア別に明暗が分かれています。 カルガリー不動産市場全体の前年同月比ベンチマークプライスは1.58%上昇しているものの、比較的好調な戸建て市場でも目安の在庫量３、０００件を上回ってきたことから今後上に振れるか下に振れるかを見極める必要がありそうです。

4月20日オンタリオ州政府は価格上昇率３３％と歯止めの利かない不動産市場の鎮静化を目的に16項目に及ぶ対策を発表、翌日施行という荒業にでました。目玉となるのは非居住者の投機目的の購入時に１５％の税を課すこと。これは昨年8月にバンクーバーに導入された相応の効果を発揮した１５％Foreign Ownership Taxに似たものですが、今後4年以内にオンタリオ州にて移民権・市民権を取得する人、2年間以上の就学者、過去にオンタリオ州にて労働した事実を証明できる人等には還付措置がとられるような違いがあります。 バブルを彷彿とさせる原因についての明確なデータがないため、非居住者に対しての対策がどれほどの効果をもたらすものか疑問の余地があり、また過去29年間でもっともオンタリオ州の人口増加が多いと言われているようにそもそもの要因は需給の不均衡にあるため今後数か月注視していく必要があるでしょう。 これ以外にも空き家に対する課税や、1991年以降に建てられた賃貸用不動産は例外であったRent control等の対策も盛り込まれています。 ここで指摘したいのは昨年のバンクーバーでの税導入から、一時的に販売が落ち込み、その後トロントの値上がりが加速した事実です。今回の税導入が不動産需要を他都市に散らす効果を持つと考えることもでき、現在在庫の減り続けるアルバータ不動産市場は次のターゲットとなりえるやもしれません。

3月のカルガリー不動産統計によると、カルガリー全体の戸建て部門では新規売り物件が少なく、長期的な平均販売量にたいしてはまだ１０％及ばないものの、前年比では改善しているとのことです。 第一四半期のベンチマークでみると、カルガリーのNW、WestおよびEastにおいては前年比で上昇しており特にNWエリアは売り物件数が非常に少なく、3月の販売対在庫数は1：1.63と売り手市場になっています。（１：３程度が需給バランスのとれたマーケット） これに対しアパートメント部門は未だ売り在庫が多く、販売対在庫数で１：6.14と回復が遅れているようです。 全てのエリア・全ての部門で見れば、長期的な販売量にたいして８％下回るものの前年同月比では２０％増の1,906戸を記録し回復傾向を示しています。   カルガリー不動産協会3月不動産統計

カルガリー不動産協会によると一月のカルガリー不動産市場は4か月連続で在庫が減少し月末在庫が4,112戸、前年同月比で18パーセントの減少となりました。 CREBチーフエコノミストAnn-Marie Lurieは在庫の減少により需給バランスに改善がみられるものの、忘れてはいけないこととして比較対象としている昨年度の不動産市況は過去の最も低調であった年の一つであり、ここ数か月の大きな改善への変化にかかわらず本格的な改善はまだまだ時間のかかるスローなプロセスになるとコメントを残しています。 全販売戸数では前年同月比24パーセント増、しかしながら10年平均値比ではまだ21パーセント及ばず、あくまでも前年比でのことです。 不動産スタイル別では戸建て物件が好調で需給バランスの整った市場の目安である在庫対販売比率が3.2か月分となっています。 カルガリー不動産市場全体のベンチマークプライスは＄437,400で前月比0.16パーセント減、前年同月比では2.82パーセント減。直近の高値であった2014年との比較では戸建て物件で4.9パーセント減、アパートメントスタイルのコンドミニアムでは11.5パーセント減となっています。

Real Estate Board of Greater Vancouver（バンクーバー不動産協会）によると、バンクーバーエリアの不動産市場は前年同月比で2016年12月は平均不動産価格こそ17.8%もの上昇を記録し$897,600となったものの、不動産販売量の点では39.4%もの減少を記録しました。 部門別では戸建て物件での販売減が52.4%と突出しています。平均戸建て価格は＄1,483,500で前月11月より1.8%のスローダウンでした。 全ての部門での月末売り在庫数は前年同月比で5.3%増と増えたものの12月に新規に売りだされた物件数は35.1%減となっていて積極的な売りの圧力は見られていません。 もっと解説―Broker\'s VIEW  

カナダ財務省より発表から数週間単位の非常に短い猶予期間しか与えられなかった新しいモーゲージ（住宅ローン）のルールが10月17日より施行されることとなりました。 頭金20%未満で融資を受ける住宅ローンをHigh Ratio Mortgageと呼びますが、この審査基準に利用される金利が今までは一般的に提供されるDiscount Rate（現在は約2.6%程度、金融機関による）を用いて融資限度額が算出されましたが本日以降はカナダ中央銀行の設定する政策金利（現在4.6%）を用いる、結果として融資限度額が最大20%以上下回ることとなり全国的に不動産取引を抑制するそれなりのインパクトがあることが予想されます。 Background 原油価格の暴落は震源地であるアルバータ州では景気・不動産市場の低迷を招きましたが、その副産物であるカナダドル安の恩恵を受けたバンクーバーやトロント不動産市場では前年比20%以上の不動産価格上昇を見るほど過熱しました。安いカナダドルを背景に海外からの投資マネーが流入したことが原因ですがそれらの都市の在住者の購入能力を奪い将来の価格調整に不安を残すところとなりました。これを是正すべく打ち上げられた緊急対策ですがすでに低迷しているアルバータ州を顧みない政策です。 疑問点 急遽導入されたこの政策は金融機関で議論がなされている段階で、当初High Ratio Mortgageのみに適用されると解釈されがちでしたが頭金20%以上の住宅ローン（Conventional Mortgage）にも適用される可能性がある含みを持ちます。大手金融機関は今後態度を表明することとなりますがその内容次第に於いては想定よりも多くの不動産購入希望者の購入能力を削ぐことにもなりかねず、引き続き注視する必要があります。 現状 10月ここまでのアルバータ不動産市場は戸建て部門の販売は前年度を１０％以上上回る結果を示していますが少なからず駆け込み需要があることが否めずこの政策の影響を図ることは難しいと言わざるを得ません。17日までに融資の確約を得た不動産売買契約が大方片つくまでの年内いっぱいまではその影響力を正確に反映したデータは出てこないものと思われます。 アパートメントスタイルの集合住宅部門は理想とされる3か月分の在庫量を大幅に上回る6か月分となっており未だ新築物件の生産調整がついていないことから短期的な回復は見通しが立たない状況にあります。   今回の政策はアルバータの不動産市場には低迷に追い打ちを掛ける感が否めませんが、まだまだ議論がなされていないこともあり例外規定が出てくる可能性も無きにしもあらずです。判断材料に乏しい事もありしばらくは政策の行方を注視する必要があります。      

 二年に渡る原油価格低迷のあおりを受けていたカルガリー不動産市場に変化の兆しが見えてきたかもしれない。10月3日付けのCalgary Real Estate Board（CREB）発表の9月不動産統計には戸建て住宅部門でのちょっとしたニュースが取り上げられています。 全体としては戸建て部門を含め特にアパートメントスタイルの集合住宅において前年同月比で不動産価格が下落しているものの、実需のある40万ドル～50万ドル位を中心とした戸建て物件は地域によっては買い手がすぐに見つかるケースもちらほらと見受けられます。戸建て部門の販売件数が前年比でプラスに転じたことは少なからず戸建て住宅部門が安定してきたことを示すでしょう。 在庫... 前年比・前月比といたパーセンテージを使った話をすると長く低迷していたカルガリー不動産市場にとっては朗報となりますが、ここで特筆したいのは販売件数自体は実はたいした伸びではないということです。昨年9月の戸建て販売数が市全体で906件だったものが945件に増えただけですから。むしろ今回戸建て物件が安定しているのはこの経済情勢のなかで思いのほか売りが出ていないことに注目すべきでしょう。2016年年初から9月末までの統計比較では今年の新規戸建て売り物件総数は過去10年で最低であるといえばわかりやすいかもしれませんね。新築物件の生産調整が少なからず影響しているとはいえ失業率の増加がまだ止まりそうにない現状からするとカルガリーのホームオーナーはよく耐えているといえるでしょうね。